تعریف سرقفلی و حق کسب و پیشه به زبان قانون:
سر قفلی وجهی است که مالک در ابتدای اجاره, و جدا از مال االجاره از مستاجر می گیرد تا محل را به او اجاره داده و واگذار کند. (مالک محل, از مستاجر در ابتدا پول میگیرد )
ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر 76
حق کسب و پیشه یا تجارت حقی است که به طور تدریجی و به مرور زمان برای مستاجر کسب و پیشه یا تجارت به وجود می آید. در نتیجه بعد از اینکه مستاجر کار و فعالیت کرد و در نزد مشتریانش اعتباری بدست آورد ،حقی برای او به وجود می آید که به آن حق کسب و پیشه یا
تجارت می گویند. (حق مالی در اثر مرور زمان برای مستاجر بوجود می آید)
قانون روابط موجر و مستاجر سال 56
ملک تجاری
ملکی که پروانه پایان کار داشته باشد و ملکی که پروانه پایان کار ندارد اما عمل تجارت در آن انجام می گیرد تجاری محسوب می شود.
آیا سرقفلی و حق کسب و پیشه یا تجارت به ورثه منتقل می شود ؟
بله ،حق مالی محسوب می شوند و قابل انتقال به ورثه میباشد، چه مستاجر حق انتقال به غیر داشته باشد چه نداشته باشد چون ورثه غیر محسوب نمی شود و قائم مقام مستاجر می باشند .
تفاوت سرقفلی با مالکیت
حق سرقفلی طبق قانون مختص مستاجر مغازه است، بنابراین صاحب ملک نمی تواند همزمان مالک سرقفلی هم باشد. در صورتیکه مالک، ملک تجاری را به غیر بفروشد خللی به حق سرقفلی مستاجر وارد نمی شود. انتقال گیرنده مالک جدید مغازه می شود ولی چون مستاجر حق سرقفلی دارد او نمی تواند در ملک تصرفی انجام دهد مگر اینکه مستاجر به یکی از دالیل قانونی یا با دریافت ارزش سرقفلی راضی به تخلیه ملک شود
تفاوت سرقفلی با حق کسب و پیشه و تجارت
1 . حق سرقفلی به موجب ماده 6 قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب 1376 و منابع معتبر فقهی عبارت از مال یا مبلغی است که مستأجر در بدو انعقاد قرارداد اجاره به اجاره دهنده میدهد و با پرداخت این مبلغ استحقاق دریافت معادل عادله آن را در زمان تخلیه پیدا می کند. ولی حق کسب و پیشه و تجارت در حقیقت عبارت از آن کسب شهرت و رونقی است که در ملک به واسطه اقدام مستأجر به وجود آمده است، چه مالی یا وجهی مستأجر به مؤجر بدهد یا ندهد.
2 . حق کسب و پیشه و تجارت تدریجی حاصل می شود و ممکن است اصلا نیز چنین حقی ایجاد نشود ، به عبارت دیگر محتمل الحصول است و بستگی به عمل مستأجر دارد در حالی که حق سرقفلی قطعی الحصول است و به محض پرداخت مبلغ یا مال از جانب مستأجر به
مؤجر ایجاد می شود.
3 . میزان و مقدار حق سرقفلی کاملا مشخص است ولی میزان و مقدار حق کسب و پیشه و تجارت قابل محاسبه نیست، امکان دارد در پایان عقد اجاره به واسطه تخلفی از طرف مستأجر کاملا ساقط شود یا اصلا چنین حقی ایجاد نشود.
4 . حق سرقفلی قابل اسقاط است زیرا با پرداخت مبلغی از طرف مستأجر محقق می شود ولی حق کسب و پیشه جزء موارد مالم یجب است هرچند برخی بر این عقیده هستند که با انعقاد عقد سبب ایجاد شده است و شرط محقق شدن آن، حسن شهرت است.
انواع سرقفلی
- انتقال ملک با سرقفلی
- اجاره ملک و واگذاری سرقفلی
-اجاره صرف ملک بدون اخذ سرقفلی
در صورتهای اول و دوم صاحب ملک مجاز است که حق خود را مورد معامله قرار دهد و به نرخ روز انعقاد عقد از منتقل الیه ثانی اخذ نماید و یا در صورت تخلیه ملک که در حالت دوم پیش می آید، قیمت سرقفلی را به نرخ زمان تخلیه از موجر مطالبه کند و در صورت سوم ، بدون آنکه مستاجر وجهی به عنوان سرقفلی به موجر بدهد ، حین تخلیه ملک از او مطالبه حق سرقفلی می نماید و چه بسا در این موارد مجموع اجاره بهای پرداختی مستاجر درصد ناچیزی از سرقفلی او را تشکیل دهد.
رهن واجاره ی سرقفلی
باید گفت که سرقفلی از حقوق مالی است و مانند سایر حقوق مالی قابل معامله و رهن میباشد.
انتقال سرقفلی
انتقال حق سرقفلی به وراث مستاجر: در صورت فوت مستاجر حقوق حاصل از قرارداد اجاره به وراث او به صورت قهری منتقل می شود.
انتقال حق سرقفلی به غیر توسط مستاجر : اگر مستاجر حق فروش سرقفلی را نداشته باشد اما بخواهد آن را انتقال دهد ابتدا باید با اظهار نامه به مالک اطلاع دهد و رضایت او را جلب کند در غیر اینصورت مستاجر متخلف شناخته می شود.
انتقال قضایی : زمانی است که انتقال ملک به موجب حکم مقام قضایی باشد.
سرقفلی چه تفاوتی با حق کسب و پیشه و یا تجارت دارد؟
حق کسب و پیشه و یا تجارت تابع قانون روابط مؤجر و مستأجر سال 1356 می باشد و مطابق با آن وقتی که مستأجر ملک تجاری را اجاره می نموده با مرور زمان و جمع آوری مشتری، حق کسب و پیشه یا تجارت برای مستأجر به وجود می آمده که در زمان تخلیه ملک این حق باید به مستأجر پرداخت شود اما در سرقفلی مستأجر با پرداخت وجهی به مالک اصطلاحا سرقفلی ملک را خریداری می نماید و باید در زمان تخلیه به نرخ روز به مستأجر پرداخت شود.
انتقال و فروش سرقفلی چگونه است؟
برای انتقال سرقفلی نیاز به اجازه ی مالک می باشد
دعاوی مربوط به سرقفلی در محل اقامت چه کسی اقامه شود ؟
سرقفلی جزحقوق راجع به مال غیر منقول می باشد و به تبع آن مطابق ماده 18 قانون مدنی غیرمنقول محسوب می شود. بنابراین دعاوی سرقفلی در دادگا های محل وقوع مال غیر منقول اقامه می شود.