مبایعه نامه واژه‌ای است که تقریبا همه‌ی افراد جامعه آن را شنیده‌اند و آنچه که در ابتدا با شنیدن این واژه به ذهن خطور می‌کند مبایعه نامه‌ی املاک است و مسلما یکی از دغدغه‌های ذهنی افراد چه آنهایی که تاکنون برای خرید یا فروش از مبایعه نامه استفاده کرده‌اند و چه آنهایی که استفاده نکرده‌اند باید بدانند که در تنظیم مبایعه نامه چه نکاتی را باید رعایت کنند تا مطمئن باشند در آینده مشکلاتی برای آنها ایجاد نمی‌شود؟ در این مقاله خواهیم دید مبایعه نامه چیست و نحوه تنظیم آن چگونه است.
پیش از آنکه به تفصیل در خصوص مبایعه نامه‌ی املاک نکاتی را بیان کنیم باید این نکته را متذکر شویم که از دید حقوقی در مفهوم دقیق کلمه واژهی مبایعه نامه درست نیست زیرا مبایعه نامه در زبان عربی بر وزن مفاعله است و به این معنی است که یک شخص در یک زمان هم خریدار باشد و هم فروشنده، در حالی که در قراردادهای مبایعه نامه که به صورت تیپ هم تهیه شده و عنوانش مبایعه نامه است یک طرف فروشنده است و طرف مقابل خریدار. به همین دلیل عنوان درست این اسناد بیع‌نامه است یعنی سند بیع و در واقع واژهی مبایعه نامه یک غلط مصطلح است به این خاطر ما در این نوشته از بیع نامه استفاده می‌کنیم در واقع مبایعه نامه و بیع نامه در عرف و عوام به یک معناست ولی چون از لحاظ دقیق علمی با هم تفاوت داشتند، این مطلب را یادآوری کردیم.
تعریف مبایعه نامه
مبایعه نامه سندی عادی است که به وسیله‌ی آن خریدار و فروشنده درخصوص مال مورد معامله با یکدیگر توافق می‌کنند با این توضیح که در مورد زمان و مکان تحویل مال و متقابلا نحوه‌ی پرداخت ثمن تعهداتی را قبول می‌کنند.
اینکه در تعریف فوق از واژهی مالِ مورد معامله استفاده شد به این خاطر است که مبایعه نامه فقط مخصوص املاک نیست بلکه برای خرید و فروش مثلا خودرو هم استفاده می‌شود غیر از خودرو در خصوص خرید و فروش هر مالی از قبیل سیمان یا پنج دستگاه تلویزیون یا هر مال دیگری می‌توان از بیع‌نامه استفاده کرد. بنابراین اگر شما برای خرید مثلا پنج دستگاه تلویزیون به جای اینکه شفاها با طرف مقابل در قبال مبلغی پول و تحویل در زمان و مکان معین توافق کنید همین توافقات و تعهدات را در یک برگ تنظیم و امضا کنید این سند مبایعه نامه خواهد بود.
و اینکه در تعریف اشاره کردیم دو طرف در مقابل یکدیگر تعهداتی را قبول می‌کنند به این خاطر است که اگر فقط یکی از طرفین تعهداتی را قبول کند آن سند دیگر بیع‌نامه نیست.
و نکته‌ی بعدی در تعریف فوق این است که بیع‌نامه یک سند عادی است. برای روشن شدن مفهوم سند عادی باید سند رسمی را تعریف کنیم. سند رسمی، سندی است که توسط مأموران رسمی و در حدود صلاحیت آنها تنظیم می‌شود مثلا شناسنامه یا سندی که در دفترخانه‌‌ی اسناد و املاک تنظیم می‌شود یک سند رسمی است. به‌طور کل اسنادی که در دفترخانه تنظیم می‌شوند بیشتر به عنوان سند رسمی نزد مردم آشنا هستند.
در تفاوت سند رسمی با عادی که بیع‌نامه هم جزو آن است باید بگوییم که سند رسمی در برابر همه‌ی افراد قابل استناد است ولی سند عادی فقط بین دو طرفی که آن را منعقد کرده‌اند و قائم مقام آنها از جمله وراث الزام‌آور است.
بنابراین از آنچه گفته شد به طور خلاصه نتیجه می‌گیریم که بیع‌نامه که سند عادی است بین دو طرف الزام‌آور است و شخص برای الزام طرفی که به تعهدات خویش طبق بیع‌نامه عمل نکرده می‌تواند به دادگاه مراجعه کند و به استناد بیع‌نامه اجبار وی را بخواهد ولی در خصوص بعضی از موارد قانون‌گذار تنظیم سند رسمی را اجباری کرده است و مثال بارز آن در خصوص املاک است که طبق مقررات قانون ثبت افراد مکلفند نقل و انتقال املاک خود را در دفاتر اسناد رسمی انجام دهند و سند رسمی دریافت کنند. باید به این نکته توجه شود که حتی در خصوص املاک که قانون‌گذار تنظیم سند رسمی را به موجب قوانین ثبت اجباری کرده است به محض انعقاد مبایعه نامه خریدار مالک می‌شود چون در حقوق ایران اصل بر رضایی بودن عقود است ولی چون به موجب قوانین ثبت فقط کسی که نامش در دفتر ثبت اسناد به موجب تنظیم سند رسمی ثبت شده به عنوان مالک شناخته می‌شود اگر سند رسمی تنظیم نشود شخص خریدار در آینده برای اثبات مالکیت ممکن است با مشکلاتی مواجه شود.
زمانی که خریدار و فروشنده بر اساس حسن نیت و صداقت در دفتر اسناد رسمی حاضر می‌شوند و به تنظیم سند انتقال مبادرت می‌کنند مشکلی نیست ولی اغلب افراد در خصوص مرحله‌ی قبل از آن یعنی چگونگی نحوه‌ی تنظیم بیع‌نامه نگرانی دارند چرا که پبش از تنظیم سند رسمی معمولا افراد بیع‌نامه تنظیم می‌کنند و همیشه این دغدغه را دارند که چگونه بیع‌نامه را تنظیم کنند که کمترین خطر را متوجه خود کنند و ما در ادامه به نحوه‌ی تنظیم بیع‌نامه از جانب خریدار و فروشنده هر دو می‌پردازیم.
تنظیم مبایعه نامه
فروشنده
نگرانی عمده‌ی فروشنده معمولا برای این است که آیا کل ثمن خویش را دریافت می‌کند یا نه؟ بنابراین فروشنده باید سعی کند قبل از تاریخ دفترخانه حداقل سه چهارم ثمن را از خریدار دریافت کند که این مبلغ می‌تواند در قالب چند فقره چک پرداخت شود و البته باید دقت کند آنچه که از ثمن باقی مانده در دفترخانه زمان تنظیم سند رسمی از خریدار دریافت کند چرا که پس از تنظیم سند رسمی ممکن است با بدقولی‌های خریدار مواجه شود.
همچنین زمانی که پرداخت ثمن به فروشنده طی چند فقره چک باشد می‌توان در مبایعه نامه قید کرد که اگر هر کدام از چک‌ها برگشت خورد، فروشنده حق فسخ معامله را خواهد داشت.
در ضمن باید مشخصات چک یا سفته که بابت ثمن داده می‌شود در مبایعه نامه قید گردد.
خریدار
باید از فروشنده بابت ملک تضمیناتی دریافت کند تا مطمئن شود فروشنده برای تنظیم سند رسمی در موعد مقرر به دفترخانه مراجعه می‌کند به این خاطر برای ضمانت اجرا حضور فروشنده در دفترخانه در موعد معین معمولا وجه التزام در بیع‌نامه مقرر می‌شود که اگر در تاریخ مقرر فروشنده در دفترخانه حاضر نشد فلان مقدار وجه التزام باید بپردازد. نکته‌ای که باید به آن توجه شود این است که شخص خریدار یا فروشنده زمانی که برای حضور در دفترخانه جهت تنظیم سند برای یکدیگر ضمانت اجرا تعیین می‌کنند برای اینکه بتوانند از این ضمانت اجرا استفاده کنند باید خودشان به تعهد خویش در تاریخ مقرر عمل کنند بنابراین اگر خریدار برای فروشنده وجه التزام به اندازه‌ی یک دهم مبلغ ثمن برای حضور در دفترخانه در تاریخ معین جهت تنظیم سند رسمی تعیین کرده باید خودش در آن تاریخ با میزان مبلغی که قرار بوده در آن روز به فروشنده منتقل کند در دفترخانه حاضر شود و این حضور و انجام تعهد خودش را ثبت کند.
همچنین خریدار برای اینکه فروشنده ملک دیگری را به وی منتقل نکرده باشد بهتر است در بیع‌نامه این شرط را قید کند که در صورت مستحق‌الغیر درآمدن ملک (یعنی مالکِ ملک شخصی غیر از فروشنده بوده) حق فسخ خواهد داشت (یعنی می‌تواند قرارداد را بهم بزند).